Вы владеете долей в квартире? Узнайте, какие изменения ждут вас по новому закону!

Недавно решением Верховного суда было постановлено, что в квартиру нельзя вселять лиц, которые владеют незначительной долей жилого помещения. Рассмотрим, что такое долевая собственность, в каких случаях доля считается незначительной, и способы отчуждения.

О долевой собственности

На фоне долевой собственности жилое помещение одновременно принадлежит нескольким гражданам. У каждого собственника имеется своя доля. Иногда недвижимость делится 50 на 50, тогда собственники получают по 1/2 квартиры. Но это идеальный вариант.

Часто вследствие получения наследства, дарственной на несколько человек и других ситуаций, жилье делится не на равные части. Некоторые получают 1/3 квартиры, другие же 1/5, а некоторые и вовсе 1/40 жилья.

Доля каждого владельца недвижимости – это часть субъективного права на жилье, которая выражается арифметическим показателем. Размер доли обусловлен законодательством РФ либо соглашением между собственниками. Если последние отсутствуют, то выделяют равные доли.

Например, в официальном браке супруги приобрели трехкомнатную квартиру. Спустя какой-то период времени они развелись. Жилье было поделено на две равные доли, то есть каждый из супругов получил по 1/2 .

Но пополам делят не всегда. Один из супругов может получить большую долю. Основанием для этого выступают: проживание ребенка с одним из родителей либо, если один из супругов докажет, что для приобретения квартиры он продал свое добрачное имущество.

Права собственников доли в квартире

Долевая собственность предполагает возможность пользоваться собственным имуществом, но только в рамках установленных законодательных актов.

Собственник имеет право:

1. Владеть имуществом.
2. Пользоваться квартирой.
3. Распоряжаться своим голосом на фоне решения вопросов, которые касаются жилья, его улучшения.
4. Продать долю, завещать или отписать по дарственной.
5. Сдать в аренду.
6. Заложить жилье.
7. Регистрировать на жилплощади физических лиц.

Список прав собственников доли внушительный, но есть один нюанс – все действия необходимо согласовывать с другими владельцами жилья. Если хотя бы один из собственников выразит несогласие по какому-либо вопросу, то сделку будут считать неправомочной.

При реализации права продажи необходимо не забывать о праве преимущественной покупки других собственников. Так, если физическое лицо планирует продать свою часть, то оно должно отправить заказным письмом уведомление другим владельцам.

Без согласия остальных собственников в квартиру можно вселить только детей до 18-летнего возраста. Также сам владелец доли может зарегистрироваться в квартире без согласия остальных людей. Но тут могут быть проблемы. Если другие собственники не согласны с регистрацией, то они могут подать в суд иск.

Понятие незначительной доли и судебная практика

Особой категорией собственников предстают лица, которые владеют незначительной долей. Под данным словосочетанием понимают долю, которая составляет менее 25% от общей площади жилого помещения. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату.

Владельцы незначительной доли имеют право на проживание в квартире, но порядок устанавливается судом. И последний орган вынесет положительное решение только в ситуации, когда площадь жилья позволяет выделить комнату истцу, которая соразмерна доли. А это трудно, особенно в ситуациях, когда человек является обладателем 1/40 квартиры или 1/14 части.

Раньше суды придерживались мнения, что принудительно изымать у владельца незначительной доли его имущество с выплатой компенсации материального характера, нельзя.

Но 12 апреля 2012 года Верховным судом России было принято решение, в котором была отмена ранних постановлений. Так, суд удовлетворил иск владельца существенной доли посредством принудительной выплаты компенсации собственнику незначительной доли. Вследствие такого решения ответчица и ее несовершеннолетний ребенок покинули жилую площадь.

По мнению Верховного суда, если жилье не могут использовать все владельцы по целевому назначению (для проживания) без нарушения прав собственника значительной доли, то его интересы нужно защищать с помощью принудительной компенсации владельцу маленькой доли.

Аналогичный прецедент был 3 декабря 2013 года. Истец, являющийся собственником 1/40 квартиры, подал иск с требованием вселиться в помещение. Верховным судом было отказано в удовлетворении иска, поскольку вселение истца становится нарушением прав другого собственника, у которого доля более существенная.

Принудительное отчуждение

Так, позиция Верховного Суда понята. Если человек с малой долей мешает собственнику с большей долей, то проводится принудительное отчуждение с выплатой компенсации. Также судом были озвучены обстоятельства и ситуации, когда можно принудительно выкупить незначительную долю:

1. Если отсутствует возможность выделения доли в натуре.
2. Когда судья не может определить порядок пользования жильем без нарушения прав владельца со значительной долей.
3. Отсутствие фактического порядка пользования. То есть владелец маленькой доли никогда не жил в квартире, не регистрировался, не заявлял требований об этом.
4. Когда собственники долей являются не родственниками, а чужими людьми.
5. Если у собственника малой доли имеется другое жилье и пр.

Однозначно, Верховный суд защищал интересы собственников, которые имеют существенную долю в квартире. Например, если у одного человека 13/14, а у второго 1/14, то именно последний априори будет создавать неудобства первому собственнику. Но каждая ситуация – это отдельная история, в которой много деталей и нюансов, соответственно, массового принудительного выкупа долей не будет.

Видео о продаже доли в квартире посторонним людям