Ситуации, когда подаренную квартиру придется вернуть и как этого избежать

Написание дарственной – это универсальный способ переоформления недвижимости на родственника. У нее намного больше преимуществ, если сравнивать с завещанием. Ведь при дарении можно решить вопрос с наследством еще при жизни.

Но на практике не все так «красиво», как кажется. Существуют подводные камни, которые могут лишить одариваемого человека квартиры, даже при условии подписания дарственного договора.

Рассмотрим плюсы и минусы дарения, отличия от завещания, а также приведем три наиболее распространенных примера, когда одариваемое лицо остается без «подарка» в виде недвижимости.

Плюсы и минусы договора дарения

Дарственная предстает официальным документом, который требует обязательной регистрации в государственном Росреестре, обладает официальной силой даже без нотариального заверения.

Преимущества такого документа:

1. Простота оформления. Нет нужды регистрировать у нотариуса. Но нужно подать пакет документации в Росреестр.
2. Можно обойти некоторые законодательные акты – можно передать в собственность не только целую квартиру, то и какую-то часть или долю, если другие владельцы недвижимости не дают оформить сделку купли-продажи.
3. Дарственный договор действителен с момента вступления одариваемого человека во владение. Обязательно к дарственной идет акт передачи имущества.

Недостатки дарственной:

• Договор дарения на недвижимость облагается налогом, если он оформляется между посторонними лицами, то есть не родственниками. Величина налогового обложения составляет 13% от полной суммы объекта. Это немаленькая сумма, поэтому в ситуации, когда квартира или дом дарится посторонней личности, лучше рассмотреть вариант купли-продажи либо завещания.
• Договор дарения очень сложно признать недействительным, но возможно. Например, когда дарителем выступает психически больной человек, либо на момент подписания дарственной гражданин не контролирует свое психическое состояние. Еще варианты – когда был шантаж дарителя. Но все это надо подтвердить в суде.
• Даритель не имеет право указать в документе свои пожелания, которые касаются передаваемого имущества в дар.

Дарственный документ – безусловная сделка, то есть передается имущество другому собственнику, а даритель теряет все права на него.

Когда недвижимость находится во владении нескольких граждан на условии совместных прав, то дарственную можно написать только с согласия остальных владельцев. Если документ будет составлен без их согласия, то его можно с легкостью оспорить в суде.

Отличия договора дарения от завещания

Это два разных документа, имеющих свои плюсы и минусы. Они имеют ряд значительных отличий друг от друга:

1. Наследник по завещанию получает в собственность недвижимость только после смерти наследодателя.
2. В завещании можно прописать дополнительные пожелания, например, не оставлять домашнего питомца и т.д.
3. После заключения договора дарения даритель теряет все права на недвижимость. А после составления завещания имеет право проживать в своей квартире до самой смерти. Помимо этого, несмотря на наличие завещания, наследодатель имеет право распоряжаться квартирой, может подарить, продать, сдать, обменять и пр.

При выборе завещания или дарения необходимо учитывать конкретную ситуацию. Например, если договор дарения нужен для того, чтобы ребенку передать имущество, то это лучший вариант в сравнении с завещанием. Поскольку последний документ можно оспорить. Причем его наличие не всегда гарантирует полное исполнение воли наследодателя. Законом выделена группа обязательных наследников, которые наследуют долю вне зависимости от наличия документа.

Ситуации, когда одариваемый может не получить «подарок»

Договор дарения намного сложнее оспорить, но прецеденты были. Кроме того, у этого документа имеются подводные камни, которые могут привести к тому, что человек не получит имущество. Поэтому рассмотрим их подробнее.

Государственная регистрация

После подписания договора дарения документ вступает в силу с момента внесения записи в Росреестр. Достаточно часто бывает так, что после подписания документа даритель внезапно меняет решение, поэтому не хочет регистрировать право собственности.

В соответствии с законом, для государственной регистрации нужно заявление дарителя, и если он его не напишет, то и регистрация не состоится.

Одариваемое лицо может обратиться в суд и потребовать государственной регистрации своих прав собственности. Положительное решение высшей инстанции возможно при таких условиях:

1. Когда дарителем был подписан акт передачи.
2. На момент обращения в суд недвижимость по-прежнему находится в собственности дарителя – он никому не продал и не подарил квартиру.

Судебная практика такова, что до момента государственной регистрации даритель является собственником имущества, поэтому имеет право делать с ним все что угодно. Соответственно, если он продаст квартиру либо подарит другому человеку, то одариваемое лицо может потребовать только возместить убытки. Но с квартирой придется попрощаться.

Дарственную не нужно регистрировать у нотариуса. Однако заключение договора у нотариуса идет в плюс одариваемому человеку, защищает его интересы. Дело в том, что после нотариального заверения нотариус может сам отправить заявление в Росреестр, что лишает дарителя времени передумать.

Заверенное нотариально согласие супруга

Часто случается, что недвижимость оформлена на одного из супругов, но предстает совместной собственностью, поскольку квартиру или дом купили в официальном браке. При разводе установить факт нахождения дарителя в браке трудно. Например, у него будет новый паспорт, в котором отсутствуют необходимые отметки.

Если подарить такое имущество, то бывший супруг обладает правом требовать отменить сделку дарения, поскольку отсутствует его согласие на данную манипуляцию. Основание – нет нотариального согласия. Причем не важно, знал супруг о сделке или нет.

Отмена договора дарения

Договор дарения – распространенная практика в современном мире. Но даритель имеет право отменить дарственную в таких ситуациях:

1. Когда одариваемый человек покушался на здоровье либо жизнь дарителя, членов его семьи. И этот факт был подтвержден в суде.
2. Когда одариваемый человек безответственно относится к имуществу, а для дарителя оно представляет огромную ценность нематериального характера.
3. Когда дарение осуществилось в течение 6 месяцев до банкротства дарителя.
4. Если одариваемый человек скончался при жизни дарителя. В этом случае такая отмена дарения должна быть указана непосредственно в договоре.

Дарственную можно признать недействительной сделкой. Например, если даритель не отдавал отчета своим действиям в момент подписания договора, либо подписал его вследствие шантажа, угроз, физического насилия или обмана.

Ситуаций, когда одариваемый может лишиться «подарка», много. Чтобы себя защитить, рекомендуется заключать сделку у нотариуса, запросить справку из ЗАГСа о браке дарителя, заручиться справкой от психиатра, которая свидетельствует, что даритель здоров. И, конечно же, у нотариуса фиксировать всю сделку посредством видеокамеры.